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【优帕克观察】住房租赁市场分层雏形乍现

2018-10-11

住房问题是底层刚需,关系到民生和社会稳定。房地产行业向来备受关注,从以前的产权市场至现今的租赁市场。社会聚焦的背后是人们对于住房问题的关切,以及对于未来不确定性的担忧。

中国的住房租赁市场刚刚起步,市场空缺依旧没有得到填补,当前的一些住房租赁市场矛盾其本质还是对于资源不足的呐喊。

优帕克服务式公寓市场研究中心称,当前整体市场供需不平衡现象依旧较为严重。一线城市的人口虹吸效应没有明显逆转,北上广深终究是年轻人逐梦的天地。然而,根据链家研究院、各地统计局、浙商证券的调研数据显示,北京租赁人口862万人,租赁住宅479万套;上海租赁人口951万人,租赁住宅528万套;广州租赁人口490万人,租赁住宅327万套;深圳租赁人口590万人,租赁住宅393万套。显然,北京和上海的租赁住宅供给严重不足。

这也是为何近期北京和上海的住房租赁市场成为社会热议对象的本质原因。随着,外来务工人员、应届生、海外驻华企业等流动人口的流动。国内城市间马太效应格局愈发明显,一线城市继续成为流动人口的首要目标。同时,一线城市是当下产业升级的急先锋,城市产业更替将导致住房需求结构的转变。

优帕克服务式公寓市场研究中心认为,未来一线城市的住房需求结构将呈现出整体向上转移的现象。根据现今整体经济局势,预计未来将形成底层需求逐渐减少、中端需求逐渐成为主流、高端需求缓慢增长的发展趋势。一线城市整体消费水平会因为收入增加而提高,收入增加的积极效应会优先体现在刚需领域。人们有条件在生活上追求更好的品质。但是,受制于整体经济将在很长一段时间内处于“L型”走势,高端需求的增量预计不如中端需求的增量多。所以,未来的一线城市住房需求结构最有可能从金字塔型向桃型转变。

另一方面,住房租赁市场中供给侧赛道也会出现分化现象。根据数据显示,北上广的租赁房源供给主要来自个人,而深圳则依赖于城中村房源。广州和深圳的专业住房租赁服务商供给分别为8万套和10.5万套,专业运营服务商资源明显不足。

优帕克服务式公寓市场研究中心解释道,专业运营服务商在现今和未来的住房租赁市场中将扮演统筹资源、规范市场的作用。专业化运营会带来品质保障,从而提升客户体验。防止行业乱象的最好方法就是由专业机构主导行业供给,而非由民间个体自主撮合寻找交易对象,而伴随品质保障的必然是消费门槛。因此,专业化运营商将会向中高端市场聚集,底层市场留待中介机构和房地产开发商挖掘。

优帕克服务式公寓市场研究中心建议,相关部门应及早意识到市场分层现象,依据因地制宜原则,对住房租赁市场进行分层化监管和指导。“一刀切”的做法不适合当前国内住房租赁市场。住房租赁市场的发展也可以借鉴“先让一部分人富起来,让先进带后进”的思路。

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