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【优帕克观察】风起长租,何去何从?

2018-02-11

回首始于2016年国庆后的房地产大调控,至今已经一年半载。随着“建立房地产行业长效机制,大力发展住房租赁”的传令枪响,房地产行业掀起了一阵租赁狂潮。同时,在“房子不是炒的”的最高指示下,长租公寓成为业内翘楚。

然而,市场风口大家都看到了,但风向往哪吹却是值得思考的问题。优帕克服务式公寓(YOPARK)研究团队依靠长期的研究经验,在此解析长租公寓的业内门道。

长租公寓是一个较为笼统的概念,业内习惯把长租公寓按照房源性质分为集中式长租公寓与分散式长租公寓两种。两者特点及区别如下表:
 


集中式长租公寓与分散式长租公寓各有利弊,两者本身属于两种业务没有可比性。
 


虽然集中式与分散式公寓具有本质上的不同,但两者也有长租公寓的共性。两者的共同痛点是:降低空置率和提升租金回报率。两者的共同特点则是:长期稳定的租赁期、标准化服务流程、专业物业管理及增值服务。

优帕克服务式公寓(YOPARK)研究中心指出目前,市场对长租公寓行业的理解并非全面,对于商业模式看法比较简单。从企业角度考虑,长租公寓这条路也是有规律可循。对于企业而言,只有三大要素是最至关紧要的。

首先,房源的选取。
只要从事房地产行业的业内人士都知道,对于房地产而言,最重要的因素就是地段。地段较大程度上影响获客能力,从而决定了未来盈利能力。

第二,成本控制。
由于长租业务不可能出现极高的利润率,因此控制成本的能力是长租公寓企业的核心竞争能力。优秀的长租公寓企业当既拥有丰富的互联网经验,又懂得如何改进提升物业的同时控制装修成本。互联网运营不仅有利于降低公司的管理成本,也有利于扩大企业的客户来源,增强品牌影响力,提升用户的体验。缴费、报修等环节的线上化,有利于节约企业在线下的经营管理资源。

第三,服务品质。
装修的美观度,公共空间的设计,物业电梯的便利程度,社区文化的建设,线上线下社交的开展,租金缴纳便利程度,维修服务响应快慢,都是品质的重要内容。随着消费升级的推进,人们越来越愿意为品质租赁付费。 品质的价值不仅体现为租赁的价差,也体现为增值服务利润的获取。

优帕克服务式公寓(YOPARK)研究中心认为,在长租公寓市场,规模、人才、市场变化和发展策略都影响业内企业的发展。虽然发展一定的规模能提供更长远的保障,但长租公寓还是应探索多样化的盈利模式,这才能保障长期的增长。
 

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